Partea I
La data de 26.04.2004 G.V. in calitate de promitenta vanzatoare si S.I. si S.T. sot si sotie, in calitate de promitenti cumparatori, au incheiat antecontractul de vanzare-cumparare in forma autentica prin care promitenta vanzatoare s-a obligat sa vandal promitentilor cumparatori un imobil situat in Constanta.
Promitentii cumparatori s-au obligat sa plateasca pretul vanzarii in valoare de 200.000.000 lei vechi, pret ce a fost platit chiar la momentul incheierii antecontractului.
Partile au convenit ca incheierea contractului de vanzare-cumparare sa se realizeze cel tarziu pana la data de 05.11.2006.
De asemenea, partile au convenit: ,,in cazul in care oricare dintre parti va reveni asupra prezentului, datoreaza celeilalte parti despagubiri, astfel:
– cumparatorii promitenti pierd suma de 200.000.000 ROL, iar vanzatorul promitent restituie aceasta suma si achita cu titlu de despagubiri suma de 200.000.000 ROL.”
In data de 17.09.2004 promitenta vanzatoare autentifica la notarul public un testament in favoarea numitului T.A. prin care arata ca lasa mostenire acestuia totalitatea bunurilor sale.
1. Care este natura juridica a antecontractului de v-c?
2. Care sunt asemanarile, deosebirile si raportul dintre antecontractul de v-c si contractul de v-c?
3. Definiti notiunile de ,,arvuna’’ si ,,acont’’ si reliefati asemanarile si deosebirile intre cele doua notiuni.
4. Ce semnificatie juridica prezinta in cauza ca promitenta vanzatoare a decedat dupa incheierea antecontractului si inainte de implinirea termenului pentru incheierea contractului de v-c?
5. Reliefati elementele relevante ale raporturilor juridice stabilite in cauza.
6. Care este natura clauzei pe care am citat-o integral?
7. Precizati si argumentati daca daunele-interese moratorii pot fi cumulate cu daunele-interese compensatorii.
8. Reliefati ce relevanta prezinta in cauza existenta sau inexistenta in viata promitentului G.V. a unor mostenitori rezervatari, tinand cont de faptul ca T.A. nu are calitate de mostenitor legal al acestuia.
La data de 05.07.2005 G.V. a decedat. Pana la data stabilita in antecontract, in ciuda disponibilitatii fara echivoc manifestata de promitentii cumparatori, contractul de v-c nu se incheie.
Partea a II a
La scurt timp dupa implinirea termenului, promitentii cumparatori cheama in judecata pe T.A. solicitand acestuia sa fie obligat la incheierea in forma autentica a contractului de v-c avand ca obiect imobilul din Constanta.
9. Ce conditii de forma trebuie sa indeplineasca un antecontract de v-c ce se incheie cu privire la un bun imobil compus din constructie si teren?
La data de 18.07. 2007 Judecatoria Constanta pronunta o sentinta civila prin care dispune respingerea ca neintemeiata a cererii la care am facut referire anterior cu urmatoarea motivare: ,,Potrivit art. 1073 C.civ. creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei si in caz contrar are drept la dezdaunare. Astfel , promitentii cumparatori sunt in drept sa ceara executarea obligatiei de catre promitenta vanzatoare, G.V. Cum aceasta nu este posibil, intrucat G.V. a decedat, acestia nu pot solicita obligarea paratului sa aduca la indeplinire o obligatie pe care acesta nu si-a asumat-o intrucat nu sunt incidente niciuna din cauzele de raspundere pentru fapta altei persoane.
Paratului, in calitate de legatar universal ii revine obligatia potrivit art. 893 sa plateasca datoriile si sarcinile succesiunii, nicidecum aceea de a respecta obligatiile asumate de defunct in timpul vietii.
Pe de alta parte in antecontractul de v-c partile s-au obligat ca in cazul in care se razgandesc sa plateasca celeilalte parti despagubiri. In aceste cazuri, data fiind clauza de dezicere inserata in antecontract, promitentii cumparatori au dreptul doar la dezdaunari in conditiile art. 1075 C.civ.”
10. Analizati motivarea instantei din perspectiva institutiei transmisiunii patrimoniului pe calea mostenirii. Analizati incidenta institutiei raspunderii pentru fapta altei persoane.
11. Analizati clauza de dezicere, consecintele sale juridice si modul in care aceasta influenteaza existenta obligatiei principale existenta in contract.
Hotararea a fost atacata, iar la 03.10.2008 Tribunalul Constanta a dispus admiterea apelului si obligarea lui T.A. sa incheie contractul de v-c in favoarea reclamantilor luand act si de faptul ca pretul s-a achitat integral.
In esenta motivarea instantei este urmatoarea: ,,transmisiunea mostenirii este o transmisiune unitara, in sensul ca mostenirea in intregul ei, deci toate drepturile si obligatiile defunctului se transmit la mostenitorii legali sau legatari.
De la aceasta regula exista si exceptii respectiv drepturile si obligatiile nepatrimoniale care nu se transmit prin mostenire. La acestea se adauga si obligatiile patrimoniale legate de o calitate personala a defunctului si cele nascute din contracte incheiate intuituu personae.
Obligatia de a incheia contractul de v-c nu este o obligatie nascuta dintr-un contract intuituu personae, astfel ca aceasta obligatie s-a transmis in patrimoniul paratului la data deschiderii mostenirii, acesta din urma fiind legatar universal.
Prin urmare, ca efect al acceptarii succesiunii de catre parat, in patrimoniul succesoral s-a transmis si obligatia asumata de parata, respectiv de a vinde imobilul.
In ceea ce priveste clauza de dezicere de care se prevaleaza paratul se constata ca defuncta nu a inteles sa uziteze aceasta clauza cu atat mai mult cu cat decesul s-a produs anterior datei stabilite in contract pentru incheierea conform autentica a vanzarii.
A considera ca neprezentarea la notarul public reprezinta o denuntare unilaterala a contractului ar insemna lasarea la indemana debitorului a posibilitatii de a alege daca executa sau nu obligatia, ceea ce nu este permis de lege.
Pe de alta parte, creditorul obligatiei de a incheia contractul de v-c are dreptul de a opta intre indeplinirea exacta a obligatiei, aceea de a incheia contractul de v-c sau de a opta pentru despagubiri si nu debitorul acestei obligatii asa cum stipuleaza 1073 C.Civ.
Cum paratul nu si-a executat obligatia asumata de autoarea acestuia prin antecontract, iar reclamantii si-au executat obligatia de plata a pretului, instanta va obliga paratul sa incheie contractul in forma autentica.
Precizam faptul ca existenta clauzei de dezicere a fost invocata de parati ca aparare atat in fata Jud. Constanta cat si in fata Trib. Constanta, paratul invocand aceasta clauza prin intampinare, prin concluziile orale si prin cele scrise sustinute cu prilejul judecarii cauzei de fiecare data prin avocat.
In esenta, invocarea clauzei de dezicere s-a facut cu motivarea ca prin existenta ei si prin invocarea acesteia de debitor, creditorii nu mai au posibilitatea sa ceara executarea intocmai a obligatiei, ci numai despagubiri.
12. Explicati calitatea procesual pasiva a paratului (intimat in apel).
Partea a III a
Decizia Trib. Constanta a fost atacata cu recurs, recursul fiind admis de Curtea de Apel Cta in data de 28.01.2009.
Este dovedit prin inscrisul prezentat in cauza ca partile au incheiat un antecontract de v-c prin care s-au obligat reciproc sa perfecteze vanzarea in forma autentica si ca au cuprins in aceasta conventie si o clauza de dezicere in favoarea amandurora.
In cauza exista o clauza care permite promitentului vanzator sa revoce unilateral obligatia asumata. Asa fiind, reclamantii cumparatori nu mai pot solicita executarea in natura a conventiei avand dreptul sa pretinda doar daune-interese, reprezentand echivalentul prejudiciului cauzat prin nerespectarea obligatiei (exact acelasi lucru l-au sustinut si paratii prin recursul formulat, prin concluziile orale si scrise formulate prin avocat).
Instanta constata refuzul paratului de a se prezenta la notar si ca acest refuz este conform clauzei de dezicere cuprinsa in contract.
Prin dispozitiile hotararii instanta dispune admiterea recursului, modificand in totalitate hotararea recurata, in sensul ca respinge apelul ca nefondat si mentine hotarea instantei de fond.
13. Explicati sub aspectul dreptului procesual civil coompetenta materiala a instantelor care au judecat.
14. Justificati caile de atac impotriva hotararii initiale.
15. Explicati conditiile de exercitare ale actiunii civile in prezentul litigiu.
